Plan van aanpak Wethouder Buningstraat, Assen

 

In 1996 werden 15 huizen in de Wethouder Buningstraat in Assen door de Stichting Wethouder Buningstraat aangekocht. De stichting was opgezet door de bewoners van de huizen. Daarnaast richtten de bewoners een bewonersvereniging op. De huizen waren voordien van een woningbouwvereniging die de huizen wilde slopen wegens vochtproblemen en de slechte staat van onderhoud. Renovatie zou meer kosten en meer mogelijkheden bieden dan sloop en nieuwbouw.

De stichting verhuurde na aankoop de huizen aan de bewoners, die zelf de renovatie ter hand namen begeleid door Stichting Paradox. In november 1996 werd door Stichting Paradox en de technische commissie van de S.W.B. een plan van aanpak voor de renovatie gepresenteerd. Dit plan omvatte een beschrijving van de werkwijze (de planning, coördinatie, begeleiding, kwaliteits­eisen) en een uitgebreide beschrijving van de werkzaamheden in de diverse woningen (hier niet opgenomen).

Belangrijk in de werkwijze was dat de meeste werkzaamheden gefaseerd in zelfwerkzaam­heid uitgevoerd zouden worden. Voor deze gefaseerde aanpak was een aantal redenen aanwezig: de (wisselende) mate waarin de meeste bewoners energie in de zelfwerkzaamheid zouden kunnen steken, weersomstandigheden, al dan niet inzetten van professionals voor bepaalde klussen, het al dan niet leegstaan van een woning. 

Daarnaast werd  een aantal prioriteiten gesteld om verder­gaande schade (verrotting e.a.) tegen te gaan: het bestrijden van de vochtproblemen, het schilderwerk, het vervangen van rotte kozijn- en raamdelen en het aanpakken van lekkage in douches, het aanpakken van lekkende daken.

Dit plan van aanpak laat zien hoe de renovatie van een vijftiental huizen opgezet kan worden met een vereniging van bewoners die in verschillend tempo het werk wilde gaan verrichtten.

 

 

PLAN VAN AANPAK

WETH. BUNINGSTRAAT, ASSEN

 

 

Een aantal algemene uitgangspunten:

 

1) ZELFWERKZAAMHEID

            Veel zal de komende vijf jaar in zelfwerkzaamheid moeten gebeuren om de panden in redelijke staat te krijgen en binnen de begroting voor het achterstallig onderhoud te blijven.

 

            Bij zelfwerkzaamheid is het belangrijk om het werk goed op elkaar af te stemmen en zoveel mogelijk met vaste, regelmatige werktijden te werken.

            De hoe­veel­heid zelfwerkzaamheid is groot en het wordt een zware dobber. Dat bete­kent dat niet alleen het uitvoeren van het werk, een goede technische begeleiding en planning maar ook een heldere aanpak en veel nadruk op onderlinge verhou­dingen heel belangrijk is.

 

            Mensen moeten niet alleen nu maar ook over drie jaar nog gemoti­veerd zijn, of kunnen worden, om aan te pakken. Hiervoor is een goede sfeer die motiveert en stimuleert onontbeerlijk. Er zal onderling accep­tatie en respect moeten zijn voor verschillen in aanpak, inzet en motiva­tie. Hierover moet goed doorgepraat en gedacht worden. In feite moet er naast een technische aanpak ook een 'sociale' aanpak op tafel komen, vandaar dat ik daar hier wat verder op in ga.

 

            Meestal legt een verbouwing een behoorlij­ke druk op een groep. Allerlei onbekende dingen moeten geregeld worden, de één werkt makkelijker in de bouw dan de ander, om nog maar niet te spreken van de financiële- en werkdruk waar ook verschil­lend mee wordt omgegaan. Vaak kost het na verloop van tijd veel moeite om nog be­grip voor elkaar en die verschillen op te bren­gen.

            Voor een deel kun je daar iets aan doen door vooraf goed te praten over hoe iedereen in die verbouwing wil staan, hoeveel tijd iedereen er in wil steken, achter wat of welke onderdelen mensen aan willen gaan en hoe je elkaar op dingen aan gaat spre­ken.

            Aangezien je echter niet alles kunt voorzien is het goed om tijdens zo'n ver­bouwing niet alleen over praktische zaken te vergaderen. Trek bij­voorbeeld iedere week tijd uit om met een pilsje in de hand eens rustig te babbe­len over de verbou­wing, over hoe het onderling gaat, ergernissen, enz. Dat kan voor­komen dat spanni­ngen ontstaan of oplopen. Het zou niet de eerste keer zijn dat een groep knalt voor de verbou­wing is afgerond.

 

            Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je elkaar nergens op aan kunt spreken, integendeel. Je moet het evenwicht zoeken en vasthouden tussen elkaar aanspreken, onderling het nakomen van verantwoordelijkheden eisen en desondanks begrip opbrengen voor elkaar. Als iemand er echt door­heen zit kan je diegene beter voor een paar dagen wegsturen om uit te rusten. Uitein­delijk levert dat meestal meer op dan iemand die zich­zelf op het tandvlees blijft voortslepen.

 

            Daarnaast moet je een taakverdeling maken. Basisdemo­cratie is leuk maar tijdens een bouw uitermate onpraktisch (en op termijn daardoor duur). In de praktijk werkt het het beste als de technische commissie verantwoor­delijk is voor de werkplan­ning, coördinatie en materiaalin­koop. Op deze manier is voor iedereen duidelijk wie aan­spreekbaar is en vertelt wat er hoe moet gebeu­ren. Als iedereen hiervoor (mede)­ver­ant­woordelijk is ontstaat er snel een chaotische situatie en veel onnodige discus­sies over het werk dat gedaan moet worden.

            Met een hele groep is het vrijwel ondoenlijk om iedereen continu op de hoogte te houden van de beslis­singen die tijdens een bouw genomen moeten worden, bovendien zit niet iedereen daarop te wachten. Dat zijn vaak be­slissingen die voortkomen uit technische eisen, de (on)moge­lijkheid om iets op een bepaalde manier te doen, het al dan niet op tijd leveren van materiaal, de weersomstandig­heden, enz..

 

            Heel belangrijk is het dat de coördinatoren zich er tijdens de bouwperiode van bewust blij­ven dat ze groepsleden zijn en zo goed mogelijk moeten blijven communiceren, uitleggen en hun beslissingen en opstelling blijven bespre­ken en verantwoorden. Andere groepsleden moeten zich er tij­dens de bouwperiode van bewust blijven dat die coördinatoren een extra verantwoorde­lijkheid hebben en het daardoor nogal eens zwaar kunnen hebben.

 

2) KWALITEIT

            De zelfwerkzaamheid mag niet ten koste gaan van de kwaliteit van het werk. Dit betekent dat de werkzaamheden goed begeleid moeten worden. Bij vrijwel iedere klus zal in eerste instantie een professional samen met één of twee bewoners aan het werk moeten, tot is geconstateerd dat de bewoners het werk voldoende onder de knie hebben om die klus verder in zelfwerkzaamheid af te ronden cq. andere bewoners te kunnen begeleiden.

            De werkzaamheden zullen tussendoor op kwaliteit gecontroleerd moeten worden.

 

3) PLANNING

            Wat de planning lastig maakt is dat niet duidelijk is hoeveel energie de bewoners in de zelfwerkzaamheid willen/kunnen stoppen. Dit betekent vooral dat we nauwelijks in kunnen schatten hoe lang het zal duren om bepaalde klussen af te ronden. Om binnen het budget te blijven zullen we vooral gefaseerd moeten werken.

            Gefaseerde uitvoering van de werkzaamheden betekent dat we allereerst bepalen welke werkzaamheden prioriteit hebben en welke niet. In principe worden eerst de belangrijkste werkzaamheden aan alle woningen afgerond voor we aan de minder belangrijke klussen beginnen.

            In de praktijk zal dit niet helemaal het geval zijn aangezien het vaak het makkelijkste is om als in een woning één ding onderhanden genomen wordt, tegelijk een aantal andere werkzaamheden uit te voeren. Daarnaast spelen uiteraard de (weers-)omstandigheden en kwaliteiten van diverse mensen een rol. Als een professional rondloopt kan die het beste in één keer alle werkzaamheden doen die niet in zelfwerkzaamheid te doen zijn.

            Een tijdschema voor het project durf ik op dit moment nog niet te maken aangezien de voortgang met name afhangt van de inzet van de bewoners.

 

4) VOORTGANG

            Voor een soepele voortgang van het werk (en uit oogpunt van kostenbesparing) is het noodzakelijk dat de bewoners de mensen die het werk uitvoeren zo veel mogelijk medewerking geven, de woningen na het uitvoeren van werkzaamheden niet door de mensen die het werk uitvoeren schoongemaakt hoeven worden en alle woningen gedurende werkdagen op werkuren (8.00 t/m 18.00 uur) toegankelijk zijn voor inspectie en het uitvoeren van kleinere werkzaamheden (als kozijnenwerk, werkzaamheden in douche e.a.). Voor zover mensen in de weekeinden willen werken zullen woningen ook in het weekend toegankelijk moeten zijn. Grotere werkzaamheden als het openbreken van vloeren e.a. zullen ten alle tijden een aantal dagen tevoren aangekondigd kunnen en moeten worden zodat bewoners de tijd hebben kamers te ontruimen e.a..

 

5) COÖRDINATIE/BEGELEIDING

            De manier waarop het werk gecoördineerd en begeleid kan worden, hangt af van het tempo waarin het werk uitgevoerd wordt. Als het tempo laag ligt zal er minder intensieve coördinatie/begeleiding nodig zijn dan bij een hoog werktempo.

            Zoals het er nu voor staat lijkt het het beste om uit te gaan van een rustig werktempo. Dat betekent dat we in één of twee huizen onder begeleiding van een professional bezig gaan met het aanpakken van het vochtprobleem en het verhelpen van de schade die inmiddels door het vocht is aangericht. Een aantal mensen kan dan dit werk onder de knie krijgen en hun kennis bij het aanpakken van de volgende huizen aan anderen overdragen. Daarnaast kan een aantal mensen een 'specifieke taak' leren. In eerste instantie valt te denken aan het inzetten van glas - het herstel van stopverf, het aanpakken van de douches e.a.

 

6) WERKZAAMHEDEN

            Van iedere woning is er een overzicht van de werkzaamheden die in, onder of rond die woning uitgevoerd moeten worden. Deze lijst is bedoeld om inzicht te krijgen in hetgeen moet gebeuren en verschaft tegelijk de bewoners duidelijkheid over hetgeen aan hun woning moet gebeuren. Dit is vooral belangrijk om onnodig werk te voorkomen. Roept deze lijst op bepaalde punten twijfels op of mis je dingen, dan is het belangrijk dat je ons dat laat weten. Een bewoner weet over het algemeen het beste hoe een pand er aan toe is en bij de inspectie die we hebben gehouden, kunnen we altijd dingen gemist of verkeerd ingeschat hebben.

            Als je met een klus bezig bent en je weet niet precies hoe iets moet of je twijfelt over iets wat je tegenkomt (is dit geen schimmel? moet dat latje niet ook vervangen? moet ik meer of minder slopen? enz.), vraag het dan altijd eerst aan iemand van de technische groep voor je iets definitiefs doet. Dit kan een boel kosten besparen.

 

            Een aantal werkzaamheden zal bij alle woningen voorkomen en voor een belangrijk deel in zelfwerkzaamheid gedaan moeten worden:

            - het behandelen van het vochtprobleem;

            - aanpak douches;

            - schilderwerk;

            - vervangen van (delen van) kozijnen en ramen;

 

            De werkwijze is hierbij heel belangrijk, vandaar dat we deze werkzaamheden hier doorlopen.

 

a) het vochtprobleem:

            Het vochtprobleem wordt veroorzaakt door een te hoge grondwaterstand waardoor het vocht door de fundamenten ongeveer 1,25 meter omhoog trekt. Het zet de kelders af en toe onder water en heeft de muren, balken en vloeren aangetast.

            Vochtproblemen kunnen op een aantal manieren bestreden worden:

            -           ventileren (voldoende tochtgaten aanleggen)

            -           isoleren (folie over de natte grond om te voorkomen dat het vocht daaruit optrekt en isolatie tussen de balklaag)

            -           injecteren (een ondoordringbare siliconenlaag in de muren spuiten).

            Deze mogelijkheden zullen we achtereenvolgens toepassen. We hopen dat het vocht bestreden kan worden door het aanbrengen van voldoende ventilatie en isolatie, voldoende ventilatie heeft op nr. 48 al veel geholpen.

            Overal moeten in de kruipruimtes folie en isolatie worden aangebracht en gaten in de muren gehakt. Om dit te doen moeten in ieder geval in nr. 24 t/m 32 de kruipruimtes wat uitgediept worden. In alle andere huizen moeten hier en daar hopen rotzooi e.a. uit de kruipruimtes worden verwijderd.

            Het liefst willen we het injecteren zoveel mogelijk vermijden. Het is veel werk en ontzettend duur. We zullen dus eerst een jaar moeten bekijken waar en in hoeverre het aanleggen van ventilatie/isolatie heeft geholpen. Plekken die een jaar na het aanbrengen van de voorzieningen niet voldoende droog zijn zullen alsnog geïnjecteerd moeten worden.

 

            Voor we de isolatie aanbrengen, moet de schade die het vocht tot nu toe heeft aangebracht aangepakt worden. Dat betekent:

            -           rotte (delen van) balken vervangen en de balken die in de kruipruimte op stenen pilaren rusten van een loodslab tussen de balk en pilaar voorzien;

            -           rotte vloerdelen vervangen;

            -           stucwerk en schrootjes e.a. van de muren verwijderen zodat de muren een jaar kunnen 'uitademen' en we kunnen constateren of de aanpak voldoende effect heeft gehad.

           

            Hoe we de kelders aanpakken moeten we per kelder bekijken. Een aantal kelders kan met voldoende ventilatie droog worden. Bij een aantal andere kelders zal dit waarschijnlijk niet lukken. Deze kelders zullen gedempt moeten worden aangezien het compleet injecteren te duur is. Dit betekent tot onder balkniveau (vochtniveau) volstorten en vervolgens net als de kruipruimtes ventileren/isoleren.

 

b) de douches:

            In alle douches moet mechanische ventilatie geplaatst, moeten aan de binnenkant dorpels tegen de deuren aangebracht en moet het vinyl geplakt en de naden afgekit. Dit moet snel gebeuren om verdere schade/lekkage te voorkomen. Het zal waarschijnlijk het beste werken als twee mensen dit aanpakken.

 

c) het buitenschilderwerk:

            Delen van het houtwerk (kozijnen en ramen) zullen op termijn vervangen moeten worden. Om dubbel werk te voorkomen hoeven deze delen pas na vervanging geverfd. Voor een deel is snel te zien wat vervangen moet worden, deze delen zijn opgenomen in de lijst met werkzaamheden.

            Een ander deel van het hout zal onder het schilderwerk aangetast zijn. Vandaar dat het belangrijk is dat alle houtwerk afgebrand wordt en vervolgens gecheckt op rotte plekken. De rotte plekken moeten eerst uitgehakt, gerepareerd of vervangen worden voor het houtwerk verder geschuurd en geverfd wordt. Alleen op die manier voorkomen we dubbel werk en weten we zeker dat er geen rotte delen onder de verf blijven zitten. Daarnaast zal, bij de meeste ramen, na het afbranden en reparatie de stopverf vervangen moeten worden.

            Het is belangrijk dat in eerste instantie een professional het afgebrande hout bekijkt. Dit om te voorkomen dat delen worden overgeslagen en om ervoor te zorgen dat aangetast hout op de juiste manier gerepareerd of vervangen wordt.

            Voor alle duidelijkheid: het is niet erg dat houtwerk, nadat het is afgebrand, nog een tijdje ongeverfd blijft. Behalve de delen waarvan in de werklijst is opgenomen dat ze vervangen moeten worden, kan al het houtwerk dus door de bewoners afgebrand worden. Met schuren en gronden moet worden gewacht tot geconstateerd is dat aan de betreffende delen niets meer hoeft te gebeuren.

            Overigens is het ook belangrijk dat, na het buitenschilderwerk, de bewoners ook zorgen voor een goede kwaliteit binnenschilderwerk. Slecht binnenschilderwerk kan op termijn het houtwerk even hard aantasten als slecht buitenschilderwerk.

            Om enig inzicht in het verfwerk te krijgen ontvangt iedere bewoner een beknopte verfhandleiding.

 

d) het vervangen van (delen van) ramen/deuren/kozijnen:

            Ook dit wordt gefaseerd uitgevoerd. Het repareren van ramen/deuren/kozijnen die niet geheel vervangen hoeven te worden heeft prioriteit. Op die manier voorkomen we dat ze verder aangetast worden. Ramen en deuren die geheel vervangen moeten worden kunnen makkelijk wat langer blijven hangen. Dit is dus geen prioriteit.

            Dit betekent dat een timmerman, samen met één of twee mensen van de technische groep, eerst aan de gang gaat met het repareren van delen waarvan duidelijk is dat ze aangepakt moeten worden. Naarmate er meer is afgebrand kunnen er meer reparaties uitgevoerd worden. De opzet is dat de mensen van de technische groep die met de timmerman meelopen, leren inschatten wat op welke manier aangepakt moet worden en leren de kleinere reparaties zelf uit te voeren. Deze mensen moeten eveneens leren om ramen en deuren te vervangen zodat ze dat in een later stadium kunnen aanpakken.

 

 

Kees Brinkman (Stichting Paradox)/de technische commissie SWB