Organisatie van
Zelfwerkzaamheid via het Huishoudelijk Reglement
Vereniging 2012 in Rotterdam
is een vereniging die de organisatie van haar grootschalig onderhoud via het
huishoudelijk reglement heeft vastgelegd. Dit is een mooi voorbeeld van hoe
onderlinge verplichtingen over zelfwerkzaamheid vastgelegd kunnen worden.
Vandaar dat we hier de achtergrond van het project en het reglement van de
vereniging opnemen. Met dank aan Jan Jongert, 2012 architecten.
VERENIGING
2001
Mei
1996 kregen de bewoners van de Rotterdamse Gerard Scholtenstraat te horen dat
zij hun huizen moesten verlaten omdat deze plaats zouden maken voor nieuwbouw.
De bewoners verzochten daarop de gemeente een alternatief voor deze nieuwbouw
te mogen maken.
Hoewel de gemeente Rotterdam
de locatie had aangewezen om meer hoge inkomensgroepen in de wijk te brengen,
leefde er op dat moment ook sterk de vraag naar nieuwe, sociale
stadsvernieuwingsinitiatieven. De
bewoners, die zich als gemotiveerde groep presenteerden, kregen 15 jaar de tijd
voor hun experiment. In december 1997
werden de handtekeningen gezet onder een zelfbeheerproject dat door het leven
gaat als '2012'.
technische staat
Een belangrijke rationele
factor voor het slagen van een dergelijk project is de mate waarin technische
gebreken kunnen worden verholpen. Voor de Gerard Scholtenstraat was de slechte
fundering de belangrijkste reden tot sloop. In metingen was duidelijk geworden
dat sommige paalkoppen door wisselende grondwaterstand waren gaan rotten. Het
advies van het in funderingen gespecialiseerde bureau Bresser gaf bij dit
project de doorslag; door alleen onder de voorgevel de fundering te verbeteren
werd het project politiek haalbaar: Ten eerste was de garantie op stabiliteit
op die manier gegarandeerd voor 15 jaar waardoor het project een tijdelijk
experiment werd (na die periode kan zij dan alsnog voor nieuwbouw in aanmerking
komen). Ten tweede werd verdere
aantasting van het straatbeeld voorkomen doordat de voorgevels niet verder zullen
verzakken.
Dit funderingsherstel was de
basis van een verbeterplan; in drie jaar zouden alle gebreken aan het casco
worden verholpen.
de organisatie
Gedurende de opzet van het
project is er steeds naar gestreefd om alle bewoners zo zelfstandig mogelijk te
laten wonen; zoals eigenaren van een huis maar dan voor 15 jaar. Dit betekent
dat er een vereniging van eigenaren werd opgericht. Deze vereniging beheert de
panden voor de duur van het project maar bemoeit zich alleen met de
contractueel verplichte zaken zoals onderhoud van het casco, overleg en
financiën.
De gedachte achter deze
zelfstandigheid was dat als zo weinig mogelijk gemeenschappelijk geregeld zou
worden, dit ook minder gemeenschappelijke problemen zou opleveren en de
zelfstandigheid het grootst. Dit betekent dat behalve bij het opknappen,
gemeenschappelijke activiteiten een persoonlijk initiatief moeten zijn en niet
vanuit de vereniging worden opgezet.
Dit garandeert een zo groot mogelijke betrokkenheid.
gebruiksrecht
De panden werden door de
vereniging verdeeld in eenheden. Iedere eenheid heeft een aandeel. Voor een vast bedrag per aandeel kun je zo
het gebruiksrecht van een of meerdere eenheden kopen. Het aandeel wordt over 15
jaar afgeschreven wat betekent dat het bij verkoop ieder jaar één vijftiende in
waarde afneemt. Met de aankoopbedragen worden de ingrepen aan het casco
bekostigd.
huishoudelijk
reglement 2012
Het
uitgangspunt van de vereniging was het behouden van de panden met lage
woonlasten en zo veel mogelijk vrijheid voor iedereen. De vrijheid heeft het
OBR als contractpartner aan banden gelegd door ons verplichtingen op te leggen
ten aanzien van het onderhoud van de panden. In een verbeteringsplan hebben wij
ons verplicht fundering, voor-, achtergevel en dak eerst op te knappen en 15
jaar goed te onderhouden. Naast deze verplichting willen wij onze leden zoveel
mogelijk zelf verantwoordelijkheid laten dragen. Onze vereniging moet alleen
regelen wat strikt noodzakelijkheid is en de rest overlaten aan de individuele
leden. Zelfwerkzaamheid is in dit kader geen doel op zich maar het middel om
tegen lage lasten toch aan de verbeteringsverplichtingen te voldoen.
ORGANISATIE
1.1 voor het uitvoeren en/of begeleiden van de
onderhoudswerkzaamheden stelt de vereniging één of meer ploegen in die
verantwoordelijk zijn voor de materiaalaanschaf, overleg met aannemers en de
coördinatie van de zelfwerkzaamheid. De onderhoudsploegen stellen voor hun
specifieke onderhoudstaak een begroting en
een tijdsplanning op en leggen deze voor aan de ledenvergadering.
Uitvoering geschiedt pas na goedkeuring door de ledenvergadering.
1.2. voor het opstellen van de exploitatierekening en de verdere
boekhouding kiest de algemene ledenvergadering één van haar leden of besteedt
de taak uit aan een externe boekhouder.
1.3. om de veiligheid bij verbouwingen die de leden individueel uit
willen voeren aan het casco te waarborgen, stelt de vereniging een
veiligheidscommissie met minimaal drie leden in die voor het begin van de
werkzaamheden toestemming moeten verlenen.
1.4. voor de administratie van de zelfwerkzaamheidsuren kiest de
vereniging uit haar midden een lid. De afrekening van de uren geschiedt per
vastgestelde (onderhouds)klus. Halverwege en aan het eind van elke
onderhoudsklus, maar minimaal eens per half jaar, wordt op een algemene
ledenvergadering een overzicht gepresenteerd.
ZELFWERKZAAMHEID
2.1. voor de organisatie van de vereniging, het onderhoud aan de
woningen en werkzaamheden in het gemeenschappelijke pand 96 moet het lid per
aandeel gemiddeld 2 uur per week beschikbaar stellen als zelfwerkzaamheid.
2.2. op een algemene ledenvergadering kunnen de gemiddelde zelfwerkzaaniheidsuren aan de behoefte worden aangepast (voor een noodklus zou bij voorbeeld tijdelijk iets meer gewerkt moeten kunnen worden en na voltooiing van het verbeteringsplan minder).
2.3. op een algemene ledenvergadering kunnen nieuwe taken voor de
zelfwerkzaamheid toegevoegd en oude eventueel verwijderd worden.
2.4. Voor alle door de vereniging vastgestelde bestuurstaken mag het
lid voor de duur van de bestuursfunctie gemiddeld 2 uur per week als
zelfwerkzaamheid declareren. Er wordt
geen administratie van de feitelijk gewerkte uren gevoerd, maar het lid kan
automatisch de zelfwerkzaamheid voor een aandeel afschrijven.
2.5. bij alle andere zelfwerkzaamheden wordt uitgegaan van feitelijk
gewerkte uren tenzij de vergadering er uitdrukkelijk anders over beslist.
2.6. teveel gewerkte uren kunnen onderling worden verrekend of bij
een nieuwe klus in mindering worden gebracht.
Voor leden met nog openstaande zelfwerkzaamheidsuren worden resttaken
per klus vastgesteld die nog moeten worden uitgevoerd. De onderhoudsploeg legt een voorstel voor de
resttaken ter goedkeuring voor aan de ledenvergadering.
2.7. blijft het lid bij de uitvoering van de resttaken in gebreke
worden de voor deze taak gerekende uren bij het lid in rekening gebracht,
uitgaande van fl 20,- per uur.
3 ONDERHOUD WONINGEN
3.1 ALGEMENE RICHTLIJNEN ONDERHOUD EN REPARATIES DOOR
VERENIGING
3.1.1. de vereniging verplicht zich tot het
wegwerken van achterstallig onderhoud door het zogenaamde verbeteringsplan en
het plegen van regulier onderhoud gedurende de aankomende 15 jaar op basis van
het huidige kwaliteitsniveau bij de onder haar verantwoording vallende
onderhoudstaken zoals die genoemd staan in artikel 8 van de Aandelenovereenkomst.
3.1.2. de vereniging streeft naar zoveel mogelijk
gebruik van tweedehands materialen bij de uit te voeren reparaties.
3.1.3. de vereniging verplicht zich reparaties
zorgvuldig en veilig uit te voeren en maakt daarbij maximaal gebruik van zelfwerkzaamheid
van haar leden.
3.1.4. het bestuur stelt jaarlijks samen met de
onderhoudsploeg(en) een onderhoudsplan op, gespecificeerd en begroot naar
(zelf)werkzaamheden van haar leden en aan aannemers uit te besteden
werkzaamheden. Dit onderhoudsplan maakt deel uit van het algemene
verbeteringsplan zoals dit bij de opstalovereenkomst met de gemeente Rotterdam
is vastgesteld. Het onderhoudsplan dient als deel van de exploitatierekening
jaarlijks op een algemene ledenvergadering besproken en goedgekeurd te worden.
4.1 RICHTLIJNEN ONDERHOUD EN REPARATIES TIJDENS
VERBETERINGSPLAN
4.1.1. voor reparaties aan de buitenkant van de panden (schilderwerk, deuren, ramen incl. kozijnen, tuintrappen, balkons, met borstwering) die onder de verantwoordelijkheid van het individuele lid vallen (artikel 2.6 Aandelenovereenkomst), kan het lid tijdens de uitvoering van het verbeteringsplan gebruik maken van materiaal en technische ondersteuning van de vereniging. De gewerkte uren kunnen als zelfwerkzaamheid worden gedeclareerd. Het individuele lid dient hierover overleg te voeren met de desbetreffende onderhoudscommissie.
5.1. RICHTLIJNEN ONDERHOUD,REPARATIES EN WONINGVERBETERINGEN DOOR LEDEN NA VOLTOOIING
VERBETERINGSPLAN
5.1.1. elk lid dient de onderhoudstaken zoals die vermeld staan in
artikel 2 lid 6 van de
Aandelenovereenkomst zorgvuldig en veilig uit te
voeren.
5.1.2. voor alle veranderingen die het lid aan
wil brengen aan het casco (voor-, achtergevel, dak, bouwmuren, vloeren) moet
van tevoren toestemming van de veiligheidscommissie worden gevraagd.
5.1.3. indien het lid bij reparaties die onder de
verantwoordelijkheid van de vereniging vallen een hoger kwaliteitsniveau wil
(b.v. een groot dakraam i.p.v. een gewoon dakluik) vergoed de vereniging de
materiaalkosten voor de standaardreparatie uitgaande van de nieuwwaarde, maar
nooit meer dan de door het lid feitelijk gemaakte kosten.
5.1.4. interne woningverbeteringen gebeuren op
initiatief van het individuele lid. Bij
opzeggen van het lidmaatschap vindt geen vergoeding vanuit de vereniging plaats
3.3. FUNDERING
3.3.1. de vereniging draagt de verantwoordelijkheid voor de fundering van voorgevel, achtergevel en de bouwmuren. De vereniging verplicht zich de funderingen gedurende de 15 jaar in een veilige staat te houden.
3.3.2. het individuele lid is verplicht
scheurvorming of andere gegevens die op een funderingsprobleem duiden aan het
verenigingsbestuur te melden.
3.3.3. de vereniging besluit in overleg met een
funderingsbedrijf over de te nemen maatregelen
3.4. VOORGEVEL EN ACHTERGEVEL
3.4.1. de vereniging draagt de
verantwoordelijkheid voor zaken die betrekking hebben op het metselwerk van de
voor- en achtergevel. Daaronder valt het repareren van eventuele scheuren,
herstel en onderhoud van het voegwerk.
3.4.2. het individuele lid draagt de
verantwoordelijkheid voor het onderhoud aan dorpels, ramen, raamkozijnen,
voordeuren, tuindeuren, tuintrappen en het schilderwerk van de gehele voor- en
achtergevel. Indien meerdere leden een gezamenlijke voor- en achtergevel
hebben, dienen zij zelf onderlinge afspraken over de taakverdeling te maken.
3.5. DAK
3.5.1. de vereniging draagt de
verantwoordelijkheid voor onderhoud en reparaties van dakpannen, nok- en
zijvorsten, schoorstenen, standaard dakramen, dakgoten en de hemelwaterafvoer
buiten het privé-gedeelte.
3.5.2. het individuele lid is verplicht tot het
schoonhouden van de dakgoten. De
individuele leden, die een dakgoot delen, dienen hierover zelf afspraken te
maken over het schoon houden. De
individuele leden die een dakgoot delen zijn gezamenlijk aansprakelijk voor
eventuele waterschade die aantoonbaar als gevolg van verstopping door bladeren
en vuil is ontstaan.
3.6. KRUIPRUIMTE
3.6.1. de vereniging draagt de
verantwoordelijkheid voor onderhoud en reparaties van het riool vanaf de
kruipruimte tot aan de aansluiting op het hoofdriool.
3.7 WONING VANAF DE VOORDEUR
3.7.1. het individuele lid is verantwoordelijk
voor alle zaken aangaande onderhoud en reparaties in de woning.
3.7.2. het individuele lid is verantwoordelijk
voor het schoon en toegankelijk houden van de kruipruimte.
3.8. TUIN
3.8.1. het individuele lid is verplicht zijn of
haar tuin zodanig te behandelen dat het niet in strijd is met de bepalingen van
bouw- en woningtoezicht.